Simulateur de prêt immobilier

À quoi sert ce simulateur

Il calcule la mensualité d’un prêt immobilier à taux fixe à partir du montant emprunté, du taux et de la durée. Il donne aussi le coût total du crédit (intérêts et assurance) et le tableau d’amortissement : la part de chaque année qui rembourse le capital, et celle qui paie les intérêts. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n’est envoyé.

Comment faire

1. Indiquez le montant emprunté, le taux nominal annuel (celui de l’offre de prêt, hors assurance) et la durée en années.
2. Ajoutez l’assurance emprunteur : soit en taux annuel du capital emprunté (par exemple 0,30 %), soit en montant par mois. Laissez vide si vous n’en avez pas.
3. Cliquez sur « Calculer la mensualité ». Le tableau mois par mois se télécharge en fichier CSV, qui s’ouvre dans Excel ou LibreOffice.

Comment est calculée la mensualité

C’est la formule classique du prêt à mensualités constantes. Le taux du mois est le taux annuel divisé par 12. Chaque mois, la banque calcule les intérêts sur le capital qui reste à rembourser ; le reste de la mensualité rembourse le capital. Au début, le capital restant est élevé : les intérêts pèsent lourd. À la fin, presque toute la mensualité rembourse le capital.

Avec un taux de 0 %, il n’y a pas d’intérêts : la mensualité est le montant emprunté divisé par le nombre de mois. L’assurance calculée sur le capital de départ est la même chaque mois ; elle s’ajoute à la mensualité.

Exemple : 200 000 € empruntés à 3,5 % sur 20 ans donnent une mensualité de 1 159,92 € hors assurance, pendant 240 mois. Les intérêts coûtent 78 380,66 € au total. Avec une assurance à 0,30 % par an du capital emprunté, il faut ajouter 50 € par mois, soit 12 000 € sur 20 ans : la mensualité totale est de 1 209,92 € et le crédit coûte 90 380,66 €. La dernière mensualité est un peu plus faible (1 159,78 €) : elle solde les centimes d’arrondi.

Questions fréquentes

Quelle différence entre le taux nominal et le TAEG ?

Le taux nominal sert à calculer les intérêts. Le TAEG (taux annuel effectif global) reflète le coût total du crédit : il ajoute les frais de dossier, l’assurance exigée par la banque et le coût des garanties. C’est le TAEG qui permet de comparer les offres de plusieurs banques.

Mon assurance est calculée sur le capital restant dû : comment faire ?

Choisissez « En montant par mois » et indiquez le montant de la première année. Le simulateur le garde constant : il surestime donc un peu le coût de l’assurance, puisque la vraie cotisation baisse avec le capital restant.

Peut-on emprunter sur 30 ans ?

Rarement. Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent respecter une règle du Haut Conseil de stabilité financière : 25 ans au plus, et jusqu’à 27 ans avec un différé de remboursement pour un logement neuf ou un achat dans l’ancien avec d’importants travaux. Elles peuvent y déroger pour 20 % de leurs nouveaux prêts seulement.

Comment ouvrir le fichier CSV ?

Double-cliquez dessus : Excel l’ouvre directement, avec une colonne par information. Dans LibreOffice Calc, choisissez le point-virgule comme séparateur si la question vous est posée.

Le résultat engage-t-il la banque ?

Non. C’est une simulation : seule l’offre de prêt de la banque, avec son échéancier, fait foi. Les montants peuvent différer de quelques centimes selon sa façon d’arrondir.

Sources

Service-Public.fr, je veux obtenir un crédit immobilier (TAEG, échéancier, durée) ; décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021, modifiée le 29 juin 2023 et le 18 décembre 2023 ; règle maintenue par le communiqué du HCSF du 15 septembre 2026. Vérifié le 28 octobre 2026.