Calculer sa capacité d’emprunt
Estimez la mensualité maximale et le capital que vous pouvez emprunter selon la règle des 35 % du HCSF, et ce qu’il vous reste pour vivre chaque mois.
À quoi sert cet outil
Avant de chercher un logement, il est utile de savoir combien une banque pourrait vous prêter. L’outil calcule la mensualité maximale que permet la règle du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), le capital que cette mensualité permet d’emprunter, et ce qui vous reste chaque mois pour vivre. Rien n’est envoyé : le calcul se fait dans votre navigateur.
Comment faire
- Indiquez vos revenus nets mensuels avant impôt, et ceux du second emprunteur si vous empruntez à deux. Ne comptez pas les prestations familiales : elles ne servent pas à rembourser un prêt.
- Ajoutez les mensualités de vos crédits en cours et vos autres charges régulières, comme une pension alimentaire versée.
- Indiquez le taux du prêt, sa durée et le taux de l’assurance emprunteur, puis lancez le calcul.
La règle des 35 % et des 25 ans
Depuis le 1er janvier 2022, une décision du HCSF s’impose aux banques. Le taux d’effort, c’est-à-dire la part des revenus consacrée au remboursement de tous les crédits (le nouveau prêt compris, assurance comprise), ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets avant impôt. La durée du prêt est limitée à 25 ans.
Un différé de remboursement de deux ans au plus est toléré, jusqu’à 27 ans au total, quand on n’entre pas tout de suite dans le logement : achat dans le neuf (sur plan ou construction d’une maison), ou achat dans l’ancien avec des travaux d’au moins 10 % du coût total de l’opération. Le remboursement du capital reste limité à 25 ans.
Les banques peuvent sortir de ces critères pour 20 % de leurs nouveaux prêts immobiliers chaque trimestre, en priorité pour l’achat d’une résidence principale et pour les primo-accédants. En septembre 2026, le HCSF a maintenu la règle : au 2e trimestre 2026, ces dérogations représentaient 18,1 % des nouveaux prêts, pour 20 % permis.
Comment se fait le calcul
Mensualité maximale = 35 % des revenus − crédits en cours − autres charges. Le capital empruntable est le montant dont la mensualité, assurance comprise, égale ce maximum, avec la formule classique du prêt à mensualités constantes. Le reste à vivre est ce qui reste des revenus une fois payés tous les crédits et les charges.
Exemple : un couple gagne 2 500 € et 1 800 € nets par mois, soit 4 300 €, et rembourse un crédit auto de 200 €. 35 % de 4 300 € font 1 505 € ; il reste 1 305 € pour le nouveau prêt. À 3,5 % sur 25 ans, avec une assurance à 0,30 % par an, le couple peut emprunter environ 248 276 €, dont 62,07 € d’assurance par mois. Il lui reste 2 795 € par mois pour vivre.
Questions fréquentes
Une banque peut-elle accepter plus de 35 % ?
Oui, dans sa marge de dérogation, qui reste limitée et sert surtout aux résidences principales. C’est une possibilité, pas un droit : chaque banque décide au cas par cas.
Les loyers d’un logement mis en location comptent-ils ?
Oui, mais pas en entier : la banque applique une décote pour tenir compte du risque de loyers impayés ou de logement vide. Ajoutez seulement la part qu’elle retient à vos revenus, si vous la connaissez.
Qu’est-ce que le reste à vivre ?
C’est l’argent qui reste chaque mois pour se nourrir, se déplacer, payer l’énergie ou les impôts. La règle du HCSF ne fixe pas de minimum, mais les banques le regardent, avec leurs propres seuils.
Le montant affiché est-il mon budget d’achat ?
Pas tout à fait. Ajoutez votre apport, puis retirez les frais : frais de notaire, garantie du prêt, frais de dossier. Pour voir la mensualité et le coût d’un montant précis, utilisez le simulateur de prêt immobilier.
Sources
décision du HCSF du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers, modifiée le 29 juin 2023 et le 18 décembre 2023 ; communiqué du HCSF du 15 septembre 2026 ; Service-Public.fr, je veux obtenir un crédit immobilier ; ANIL, faites vos comptes. Vérifié le 28 octobre 2026.