Calculer la rentabilité d’un investissement locatif
Calculez le rendement brut et net d’un investissement locatif, avec frais de notaire, charges, vacance locative et prêt : vous voyez le cash-flow chaque mois.
À quoi sert cet outil
Avant d’acheter un logement pour le louer, il faut savoir ce qu’il rapportera vraiment. L’outil calcule le rendement brut, le rendement net des charges du propriétaire et, si vous empruntez, le cash-flow : ce que les loyers laissent chaque mois une fois le prêt payé, ou ce qu’il faut ajouter de votre poche. Le calcul se fait dans votre navigateur.
Comment faire
- Indiquez le prix d’achat, puis les frais de notaire si vous les connaissez. Sinon, laissez le champ vide : l’outil les estime à 7,5 % du prix dans l’ancien et 2,5 % dans le neuf.
- Ajoutez le loyer hors charges et ce qui reste à votre charge : charges non récupérables, taxe foncière, assurance, frais de gestion, mois sans locataire.
- Pour connaître le cash-flow, remplissez le montant, le taux et la durée du prêt.
Les trois chiffres à comprendre
- Rendement brut : les loyers d’une année, divisés par le coût total de l’achat (prix, frais de notaire et travaux). Les annonces le calculent souvent sur le prix seul, ce qui donne un chiffre plus flatteur : l’outil affiche les deux.
- Rendement net de charges : les loyers vraiment encaissés, mois vides déduits, moins les charges du propriétaire, divisés par le coût total.
- Cash-flow : le revenu net du mois, moins la mensualité du prêt et son assurance.
Les frais de notaire représentent généralement environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien, et environ 2 à 3 % dans le neuf. Dans l’ancien, ce sont surtout des taxes : la plupart des départements appliquent le taux maximal de 5 %, ce qui porte les droits d’enregistrement à 6,32 % du prix. Le simulateur de l’ANIL donne le montant exact pour votre département.
Exemple : un appartement ancien à 150 000 €, avec 11 250 € de frais de notaire estimés et 10 000 € de travaux, coûte 171 250 €. Loué 750 € par mois, il rapporte 9 000 € par an : 5,26 % de rendement brut (6 % sur le prix seul). Avec un mois sans locataire, 600 € de charges non récupérables, 900 € de taxe foncière, 120 € d’assurance et 6 % de frais de gestion, il reste 6 135 € par an, soit 3,58 % net. Avec un prêt de 160 000 € à 3,5 % sur 20 ans (927,94 € par mois) et 30 € d’assurance, il faut ajouter 446,69 € par mois, avant impôt.
Questions fréquentes
Faut-il compter les charges récupérables ?
Non. Les charges récupérables sont remboursées par le locataire, avec ses provisions pour charges. Indiquez seulement ce qui reste à votre charge : une partie des charges de copropriété, l’entretien, les petites réparations.
Pourquoi l’impôt n’est-il pas compté ?
Parce qu’il dépend de votre situation : location vide ou meublée, régime micro ou réel, taux d’imposition, déficit foncier, amortissements… Le rendement « net-net », après impôt, peut être bien plus bas, ou presque égal au net si le régime réel efface l’impôt pendant quelques années.
L’assurance propriétaire non occupant est-elle obligatoire ?
En copropriété, oui : chaque copropriétaire, qu’il habite ou non son logement, doit être assuré au moins en responsabilité civile. Pour une maison individuelle, elle n’est pas obligatoire, mais elle est vivement conseillée.
Qu’est-ce qu’un bon rendement ?
Il n’existe pas de seuil officiel. Un rendement élevé cache parfois un risque : quartier peu demandé, gros travaux à venir, locataires qui changent souvent. Comparez avec des logements semblables du même secteur, et gardez une marge pour les imprévus.
Sources
Service-Public.fr, vente en l’état futur d’achèvement (frais de notaire dans l’ancien et dans le neuf) ; notaires.fr, frais d’acquisition (mise à jour du 11 février 2026) ; ANIL, calcul des frais d’acquisition ; Service-Public.fr, assurance habitation du propriétaire et article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965. Vérifié le 28 octobre 2026.